供求错位下的北京土拍 房企围猎中招商62亿夺“7090”地块

楼市供不应求推升房价上涨，基于对北京楼盘楼市的乐观预期，开发商又云集北京重金加码土地。

观点地产 5月5日下午15点，北京集中出让3宗地块，这是自2月26日门头沟地块成交后，北京时隔68天再次出让土地。

在进行了近3个“饿狼扑羊”即视感的拍卖后，这3宗地块最终以合计95.35亿的总价成功拍出。

其中，首创以33.4亿拿下大兴区黄村镇兴华大街地块，招商铭嘉则以61.95亿斩获两宗昌平南邵地块。这两宗昌平南邵地块在未拍卖前就引起了业内的关注，因为“7090”政策被列入到这两宗地的购地条款中。

“"7090"重现了！”，在挂出这两宗地的时候，就有了一大波这样的感慨，业内人士认为这是相关部门在试图缓解北京刚需型商品住宅的供求错位问题。不过，显然北京除了刚需型商品住宅出现供求错位外，土地市场更是供应紧俏，也正因此，这三宗地块均引起数十家企业围猎。

值得注意的是，近日国土部印发京津冀土地规划，要求严格控制新增建设用地，并称规划期内“原则上不安排新增建设用地”。

招商62亿夺“7090”地块

这是“68天”一遇的3宗北京土地，“断粮”了两个多月，在拍卖前市场就普遍认为这3宗地块势必引发房企间激烈的争夺。

在拍卖日上午9点，两宗昌平南邵地块住宅用地就已经出现了10次报价，大兴黄村地块商业用地彼时也出现了6次报价。

拍卖定于下午15点开始，据现场消息称，离竞拍时间还有1个，拍卖现场已经颇为热闹，大兴黄村地块就吸引了大兴国锐、华润、阳光城(000671,股吧)、住总金地永同昌联合体、首创、首开、万科、城建隆达、绿地及金地多家房企前来；而两宗昌平南邵地块也吸引来了招商铭嘉、富力、保利首开、中铁建、恒大、合景泰富、碧桂园、万科首创、保利首开等开发商。

最终，首创以33.4亿拿下大兴黄村地块，溢价率118.3%，楼面价为3.47万元/平方米。

据观点地产新媒体查询，大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块规划用途为B4综合性商业金融服务业用地，总面积8.42万平方米，规划建筑面积13.45万平方米，容积率为4，出让起始价15.3亿元。

两宗昌平南邵地块则被招商铭嘉以61.95亿收入囊中。其中，昌平区南邵镇0302-57地块由招商铭嘉以31.95亿、配建2万平方米公租房的代价拿下，楼面价为3.38万元/平方米；而昌平区南邵镇0302-70地块的代价则为30亿、配建2.2万平公租房面积竞得，楼面价3.52万元/平方米。

公开资料显示，2016年1-4月，昌平区商品住宅的成交均价为25511元/平方米，而距离该地块较近的中国铁建(601186,股吧)·尚城汇在售40-60平方米的LOFT，均价为2.1万/平方米。

该两宗地块成交楼面价均超过3万，中原地产首席分析师张大伟感慨道：“疯的没有逻辑。”

不过，亚豪机构市场总监郭毅分析，该地块临近南邵地铁，且当前北京供地不足、楼市销售向好的现状之下，大型房企经过去年一年的去化，面临着库存不足的状况，迫切需要拿地补充土地储备。

据观点地产新媒体查询地块挂牌文件，昌平区南邵镇昌平新城东区六期东0302-57地块规划用途为F1住宅混合公建用地，总面积8.93万平方米，规划建筑面积17.87万平方米，容积率为2，出让起始价21.3亿元。

而昌平区南邵镇昌平新城东区六期东0302-70地块规划用途为F1住宅混合公建用地，总面积8.37万平方米，规划建筑面积16.75万平方米，容积率为2，出让起始价20亿元。

值得注意的是，两块地均有着相关的限制，首先，被要求配建建筑面积不少于37500或35200平方米的“公共租赁住房”。此外，挂牌文件还明确写着：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

北京市场供求错位

事实上，早在2006年，国务院就发文明确规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

不过，2009年1月北京出台政策规定，商品住房项目要根据城市总体规划确定原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。

2015年3月，国土资源部、住建部再发通知，称支持居民自住和改善型住房需求，规定各地在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型，这被认为“7090”政策从此退出市场。

这两宗昌平南邵镇地块带有“7090”政策出现，则让市场认为“7090”政策要重出江湖。值得注意的是，除了这两宗地块之外，在4月28日挂出的顺义后沙峪地块也被要求“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

对此，张大伟认为，“7090”政策是抑制楼盘高端豪宅化的一个调控政策；对于市场来说，增加中小套型的供应也有利于缓解目前楼市价格上涨的压力。

郭毅也分析称，近两年高价地频出，北京六环周边的地价水平也已经接近3万，往年刚需盘供应的主力区域，在地价倒逼之下，开发商不得不开发为改善型产品，因此目前北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。而“7090政策”出台的背景，就是为了保障刚需置业者对中小户型商品房的购买需求，抑制投资、投机性需求。

刚需型商品住宅供给乏力，而北京刚需置业者众多，这是北京房地产市场的一个“供求错位”现象，另一个“供求错位”则出现在北京土地市场上。

根据4月12日北京市政府常务会审议通过的《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

据悉，住宅用地今年共安排1200公顷，与去年计划量持平，包括自住房在内的商品住宅用地增加了100公顷，不过，要注意的是，去年的土地供应是处于历史低位水平。

张大伟提供数据也显示，2016年来，北京土地供应刷新了历史最低记录。2016年前四月，北京成交12宗土地，成交规划建筑面积124.66万平米，同比2015年同期跌幅高达75%。

亚豪机构副总经理任启鑫曾分析说，北京经历了多年快速规模性开发之后，可供开发的土地资源绝对量在不断减少。北京热点郊区地区基本上都将近开发完毕，而北京三环内原则上不再有新增住宅用地，另外，受到北京土地供应结构变化的影响，北京土地出让速度有所放缓，2016年将成为北京土地出让的“小年”。

郭毅则进一步分析到，北京土地的日趋与常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市场供需矛盾的根本性原因，楼市供不应求推升房价上涨，基于对北京楼市的乐观预期，开发商又云集北京重金加码土地。

从刚需型商品住宅供给乏力角度来看，其实也正是因为土地供应带动了地价成本上升，而地价成本的上升造成在开发商不得不将项目开发为改善型产品，这样便造成刚需型商品住宅供给乏力。

值得一提的是，近日，国土资源部、国家发展改革委联合发布了《京津冀协同发展土地利用总体规划2015~2020年》，该《规划》称，在规划期内，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。